VR彩票尤安设计获11家机构调研：公司主要从事建筑设计业务的研发、咨询与技术服务（附调研问答）
VR彩票VR彩票尤安设计300983）4月27日发布投资者关系活动记录表，公司于2022年4月27日接受11家机构单位调研，机构类型为其他、基金公司。
一是将市场拓展的重点放在具有国资及央企背景的头部房地产开发企业上，围绕其产品线的发展计划开展深度的产品研发，形成高黏合度的稳定、持续合作关系；二是将市场拓展的重点放在专注于租赁住房、旧城改造等转型产品的城投类国有开发企业上，以产品研发为业务拓展的推手，通过提供高质量的专业产品来促进项目落实；三是将市场拓展的重点继续放在城市地标性建筑、核心商业区综合体、传统历史风貌区、高铁站前区域综合开发、中高级酒店等高端、复杂的大型公共建筑项目上，不断强化自身的创意能力，打造起公司在该等领域真正能与外资品牌同台比拼的品牌影响力，实现市场占有率的进一步提高。
在国内几个人口密集城市中，旧城区、老工房成为了本次由传染性极强的奥米克戎病毒引发的新冠疫情的重灾区。因此可以预期，旧改的步伐会进一步加快，后疫情时代的居住、办公、消费安全已成为设计界关注和研究的重点，新设计理念的导入将会成就新的增长点；而这场疫情也将住宅建筑的使用状况问题充分反映了出来，一大批上世纪五、六、七十年代建造的老工房都已面临着全面更新、改造的需求。总体而言，存量市场对于人口密集城市都有一个巨大的发展空间。公司在多年前就已战略性地导入了存量市场的布局，并形成一定的业务经验和技术积累，在包括上海、南昌、青岛等在内的城市实施了相应项目设计，与上海地产、张江集团、仁恒地产等改造建设单位建立起良好的合作关系。
答：截至2022年3月31日，公司结存的已签署尚未完成的合同金额（含税）为16.50亿元，较上年同期减少0.34%，较2021年末减少1.51%。相关待执行的未来业务尚未出现重大不利变化趋势。相关信息已在2022年4月7日《上海尤安建筑设计股份有限公司2022年第一季度业绩预告》（公告编号：2022-008）中予以披露。
答：2021年度，公司信用减值损失的当期发生额为59,977,806.19元，其中主要为应收账款坏账损失。按组合计提预期信用损失的金额在本期增长较快，本期增加金额为53,240,257.45元。2021年，公司应收账款账面余额95,034.04万元，占当年营业收入的比例为99.47%，主要系受房地产政策调控及其市场短期调整等因素影响，客户资金面紧张，回款进度整体有所延缓所致。从账龄结构来看，2021年末，公司两年以内的应收账款账面余额为80,791.94万元，占应收账款账面余额比例为85.01%，处在合理范围。
答：逐步开辟专业化设计的新领域，努力增加工业、园区、医疗、存量更新等非地产板块的业务份额，是公司2022年业务重点拓展的三个领域之一。2022年，公司将着力于新团队的塑造，力争再争取组建2-3个专业化设计和非地产设计新团队，市场开拓上努力争取教育建筑、医疗建筑、体育建筑、会展建筑、木结构等项目的落地。
答：从总体上看，近年来，下游房地产行业在国家调控政策的引导下继续保持了健康稳定的发展。据国家统计局统计，2017年至2021年的五年间，我国房地产开发投资完成额分别为10.98万亿元、12.03万亿元、13.22万亿元、14.14万亿元和14.76万亿元，分别较上年同期增长7.04%、9.53%、9.92%、7.00%和4.35%，除2021年之外，其余各年份的房地产开发投资增速均保持着略高于当年国内生产总值增速的稳定发展态势。
但从短期上看，2021年下游房地产行业则出现了较为显著的波动。2021年上半年，房地产开发投资在逐步摆脱新冠疫情影响后，继续保持了增速高于同期国内生产总值增速的较快发展态势；而自2021年下半年起，受融资政策调整和集中供地政策的双重调控影响，以恒大集团、当代置业、新力控股等为代表的部分民营房地产企业先后出现了流动性危机，并进而导致房地产行业整体增速出现较快下滑。
为维护房地产市场的稳定发展，2021年末的中央政治局会议与中央经济工作会议均定调房地产依然是国民经济的支柱产业，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，并及时释放了下调LPR等逆周期政策，以利于房地产稳预期和稳定信贷需求。2022年以来，国务院金融稳定发展委员会会议提出，针对房地产企业要及时研究和提出有力有效防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。央行和银保监会亦联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。该等政策措施的出台以及货币政策的趋势性宽松，均将从长期性方面引导房地产市场逐步回稳回暖，促进房地产业的健康稳健发展。因此，从总体上看，房地产及其上游建筑设计行业长期稳健可持续发展的趋势并未改变。
但就短期而言，受房屋销售不振，市场复苏乏力，以及流动性紧缩导致工程款兑付困难、债券逾期而债务违约、缺乏新资金参与新项目竞标和启动的双重问题影响，2022年以来，房地产行业整体继续呈现不景气态势。
答：必须客观地说，外资品牌在设计创意度较高的前端和高端细分领域的相对垄断地位目前依然存在。但随着内资优秀民营设计企业项目经验的不断丰富、设计水平的不断提升，以及对区域文化的深度理解和对细分领域的技术积淀，这一格局正在逐渐被打破。
答：作为一家智力密集型和技术密集型企业，公司始终坚持“人才优先”的管理理念，始终关注于团队的梯次化建设、人才的内部培养与外部引进相结合、绩效与激励的优化和提升。近年来，由于业务的不断增长，公司设计团队的规模增长迅猛。截至报告期末，在职员工数量已达1,555人，同比增长20.92%；而同期营业收入的增长率仅不足4%，业务与人员之间的同步增长关系并不匹配，主要是2021年上半年，公司根据下游房地产行业的增长态势，加快了设计人员的招录，为预期市场需求进行了相应的人才储备，但随着之后的房地产市场调整，业务扩张的进程亦有所减缓，由此出现了因人员增加而产生的业务产出效率降低情形。此外，人员的增加，一方面导致公司固定薪酬成本的上升，而另一方面则又导致因产出效率降低而使人均和整体绩效薪酬被摊薄，员工积极性受到遏制。
为此，公司将着力于人员结构的调整，加强绩效机制的引导，继续提升高端设计人才的薪酬水平和福利待遇，进一步完善对实际业务产出的考核和跟踪，努力将总体人员规模控制在与业务规模相适应的水平，切实提高劳动生产率;
上海尤安建筑设计股份有限公司主要从事建筑设计业务的研发、咨询与技术服务。公司业务主要包括居住建筑设计及咨询、公共建筑设计及咨询、功能混合型社区设计及咨询。公司设计作品曾荣获“全国勘察设计行业优秀勘察设计奖-一等奖”、“中国房地产优秀品牌项目”、“全国人居生态建筑金奖”、“REARD全球地产设计大奖-金奖”等多个国家与行业颁发的重要奖项。
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